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          馬罡律師
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          北京西城法院發布物業合同糾紛白皮書:謹防小區里家門外糾紛

          添加時間:2016-07-29 點擊量:2955

          央廣網北京7月21日消息(記者孫瑩)北京西城法院今天上午發布《物業服務合同糾紛白皮書》,北京西城法院新聞發言人、新聞辦負責人劉白露介紹,2015年西城法院新收物業服務合同糾紛案件1971件,將近是五年前的10倍,2016年至今已收案914件。這些數據說明隨著我國法治進程的不斷推進,業主和物業服務企業的維權意識都在不斷提高。 西城法院小額訴訟審判庭負責人楊淑云法官介紹,物業服務管理不到位成糾紛發生的主要誘因。


            “在2011年至2015年我院審理的6527件物業合同糾紛案件中,物業服務企業作為原告起訴業主、追索物業費的案件占到98.6%,而業主的首要抗辯理由是物業服務企業的服務不達標?!睏钍缭品ü龠M一步分析,在司法實踐中,業主存在維權手段單一、法律知識缺乏、舉證能力較差等情形,導致業主方頻頻敗訴。
           在法院發布的典型案例中宋先生因為房屋漏雨和車門被撬、車內物品失竊,認為是小區物業公司未盡職,因此拒絕交納物業費。法院通過審理認為,房屋漏雨問題屬于房屋質量問題,與物業服務企業無關。宋先生僅提供了反映小區現狀的照片以及業主對物業服務的網評照片,不足以證明物業服務與合同約定標準差距明顯,針對車內物品被盜,宋先生也沒有提供相應證據證明物業服務企業的安保工作不足以滿足合同約定的標準。因此,法院判決宋某敗訴。楊法官介紹說,“對物業服務范圍和標準的不同理解,會使業主和物業服務企業對物業服務質量得出截然不同的評價。在這種情況下,業主方由于認知的偏差和證據保留能力的欠缺,往往出現證據不足而承擔舉證不能風險的情形?!?BR>  2013年3月20日晚間業主齊某確認將電動車鎖好并停放于住所某小區內,次日上午電動車發現被盜,齊某立即報警。因小區監控錄像設備損壞,無法提供監控錄像,齊某認為,每年按時交納的物業費包括管理費、小區公用設施維修費、保安費。某物業管理中心收取管理費但并未盡到安全管理責任,因此齊某要求物業服務企業按購置車輛價格的一半進行賠償。


            本案中,根據雙方簽訂的《物業合同》記載,對業主私有車輛的保管、看護并不在物業服務的范圍之內,且收取的物業費不包括車位費。齊某停放車輛時并未遵守小區內車輛停放安保相關規定,且被盜系因他人盜竊行為所致,齊某的訴求沒有合同依據,因此,法院不予支持。楊法官介紹,由于業主一方欠缺法律知識和合同觀念,對物業服務和物業服務合同之間的關系認識不到位,容易出現為物業公司設定合同之外的義務的情況,因此得不到法院支持。
            “還有一種情況主要出現在物業服務企業起訴業主時?,F實中房屋的使用情況和產權情況千差萬別,如不能及時掌握產權信息,則有可能出現物業公司追索物業費,但起訴對象并非業主或實際使用人,導致因被告不具備訴訟主體資格,原告訴訟請求不被支持的情況?!睏罘ü偃缡钦f。
            在總結歸納當前物業服務糾紛案件特點及原因的基礎上,楊法官分別向業主、物業服務企業和人民調解組織三類主體發出“法官建議”。對于業主,應當對于所簽署的物業服務合同加深理解,明確自己及對方的權利和義務;加強證據意識和維權手段;積極參與小區公共事務。對于物業服務企業,要在現有基礎上進一步提高物業服務水平;加強員工培訓,提高員工素養;及時掌握房屋所有權變更情況;進一步規范催繳工作。對于人民調解組織,要充分發揮民間調解組織程序便捷、耗時較短、平衡博弈的優勢,以單個糾紛的化解帶動整個小區問題的解決。
            辦好小糾紛,化解大矛盾。關注每個社區,促進社會和諧?!白尭嗳罕娏私庾约核鶕碛械臋嗬?,以及權利受到侵害時應當采取的合法合理的維權措施,共同改善我們生活的環境,維持社區的安定、團結與和諧?!?BR>物業服務與現代城市生活息息相關,由此引發的糾紛也成為日常生活中最常見的一類糾紛。北京市西城區人民法院小額訴訟庭21日發布了物業服務合同糾紛案件審理白皮書。白皮書顯示,該院2011年受理物業合同糾紛198件,2015年達到1971件,5年增長了近10倍,2016年至今已收案914件。與此同時,許多業主維權能力薄弱,導致敗訴率高。
          白皮書指出,2011年至2016年7月,西城法院共受理物業服務合同糾紛6712件,審結6527件;其中2011年收案198件,2012年626件,2013年1348件,2014年1655件,2015年1971件,是5年前的近10倍。審結的 6527件案件中,物業服務企業作為原告起訴業主、追索物業費的案件占到98.6%,而業主的首要抗辯理由是物業服務企業的服務不達標。據了解,出現糾紛的小區往往存在著衛生環境、安全保障、設備維護等方面的瑕疵,成為業主拒交物業費、引發糾紛的重要誘因。但當業主通過拒交物業費來表達不滿、期望改善物業服務水平的時候,結果卻往往背道而馳。一方面,物業費的收取率低直接影響了物業服務企業的運營,使得本來就存在瑕疵的服務由于經費不到位而越加惡化。另一方面,物業服務企業采用訴訟的方式追索物業費,使得物業服務企業與業主出現嫌隙,雙方矛盾增加。
          白皮書說,隨著我國法治進程的不斷推進,業主的維權意識不斷提高,但維權手段單一、法律知識缺乏、舉證能力較差,導致當前業主維權能力普遍較薄弱。
          一是維權手段單一,除了拒絕繳納物業費外缺乏其他有效手段,特別缺乏業主大會、業主委員會等集體決策機制來制衡物業服務企業,也缺乏與物業服務企業之間有效合理的溝通渠道。
          二是欠缺法律知識和合同觀念,業主對物業服務和物業服務合同之間的關系認識不到位,容易出現為物業公司設定合同之外的義務的情況,得不到法院支持。
          三是舉證能力較差,證據作為證明案件事實的關鍵,是當事人的主張能夠得到法院支持的依據,但實踐中,業主在證據的收集、固定、保存方面往往處于弱勢,舉證不力成為業主敗訴的主要原因之一。
          對此,白皮書提出多項司法建議。
          一是業主應當明確權利義務。
          業主應當對于所簽署的物業服務合同加深理解,明確自己及對方分別享有的權利、負擔的義務。在合同訂立時,業主應當在談判中充分表達自己的意愿,明確所訂立的合同含義;在合同履行中,應當嚴格按照合同要求對方履約,不能為對方設定合同之外的義務。 
          二是加強證據意識。
          業主所提供的證據,實質上應當能夠證明所主張的事實,并且在不同的證據之間形成相互作證的證據鏈;形式上應當符合法律規定,不僅取得方式合法,呈現方式也應當合法;此外還應注意保留原始證據,保留不容易被篡改、證明力較強的證據,同時適當保留照片、數據電文、錄音錄像等證據作為佐證。
          三是積極參與小區公共事務。
          對于小區公共事務,業主要更加關注、更加熱心、更加負責、更加理性,避免“事不關己高高掛起”與“搭便車”的心態,真正參與到小區管理中來。
          “只有業主真正對自己的權利關心,對自己的小區關心,對鄰里關心,才能創造出更好的生活環境?!蔽鞒欠ㄔ盒☆~訴訟庭法官楊淑云表示。

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