最高院民一庭： 離婚時夫妻雙方對房產分割無法達成一致協議時如何處理（2021.7）

主編 | 最高人民法院民事審判第一庭
來源 | 最高人民法院民法典婚姻家庭編司法解釋（一）理解與適用（摘錄）

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     【條文】 第七十六條 雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協議時，人民法院按以下情形分別處理：
　　（一）雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許；

　?。ǘ┮环街鲝埛课菟袡嗟?，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償；

　?。ㄈ╇p方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣、變賣房屋，就所得價款進行分割。     

【條文主旨】　本條是關于離婚時夫妻雙方對房產分割無法達成一致協議時，人民法院如何處理的規定。

　　【條文理解】本條基本保留了《婚姻法司法解釋（二）》第20條的規定，對于第3項規定的夫妻雙方均不主張房屋所有權的情況，在拍賣基礎上，增加變賣作為處置爭議房屋的方式。
　　一、本條規定以房屋為夫妻雙方共同所有為前提
　　本條是關于人民法院在夫妻雙方無法對房屋的歸屬或價值達成一致時如何進行處理的規則條款。主要包括三種方式：（1）雙方均主張的，競價取得；（2）只有一方主張的，評估后補償；（3）雙方均不主張的，拍賣、變賣后分割價款。需要注意的是，無論是夫妻雙方通過協商一致確定房屋的價值或歸屬，還是由人民法院根據不同的情況通過競價、評估或拍賣、變賣的方式確定如何歸屬或分割，都必須以夫妻雙方對房屋享有所有權，有權由其中一方獲得房屋所有權或相應的補償為前提。如夫妻雙方不享有所有權，或所有權在離婚訴訟期間尚處于不明或不能確定的狀態，就不享有對房屋進行處分的權利，既無權通過協商一致決定房屋的歸屬或價值分割方式，也無權請求人民法院通過裁判予以認定。此時，人民法院也缺乏予以確定歸屬或分割價值的合法依據。本條規定必須以夫妻雙方對房屋享有所有權為前提，否則，人民法院不得適用。
　　二、按照當事人主張不同分別處理
　　房屋作為不動產的屬性決定了其無法直接進行分割，只有取得所有權或相應價值兩個選項。離婚訴訟的審判實踐中，鑒于各種實際情況，不乏夫妻雙方無法對屬于夫妻共同財產的房屋的歸屬或價值達成一致的情況。在夫妻雙方無法就房屋的歸屬或價值達成一致時，為解決矛盾糾紛，人民法院勢必采取合理手段解決雙方之間的糾紛。本條根據夫妻雙方對房屋所有權的主張，以盡量采取公平合理的手段確定房屋價值為基礎，區分三種情形分別作出處理：
　?。ㄒ唬╇p方均主張房屋所有權并同意競價取得的，應當準許
　　我國在1980年《婚姻法》中增加了對約定財產制的規定，形成了多年來以夫妻共同財產制作為法定財產制，與約定財產制共同調整夫妻之間的財產關系的格局。從現實情況看，我國絕大部分家庭采取的是法定的共同財產制，這與我國長久以來的家庭財產制度不無關系?；橐鲫P系存續期間，夫妻雙方對財產共同共有，不分份額。不動產尤其是房產，在可以作為家庭投資選擇的同時，也是家庭生活的基本方面之一。隨著房地產市場高企，房產大幅增值，房產在大部分普通家庭資產中均占有極高的比例，房產分割背后的利益牽涉愈大。離婚案件中有關房產分割的爭議數量越來越多、情況越來越復雜，爭議分歧也越來越強烈。有鑒于此，實際生活中，夫妻雙方離婚均主張要求取得房屋所有權的情形并不罕見。而房屋作為不動產，一物一權原則和房屋在物理上的不可分割的特性，決定了同一房屋之上不能同時存在兩個所有權，房屋所有權也只能歸屬于一方當事人。對夫妻雙方均對房屋主張所有權的情況，一般而言，人民法院應當按照照顧子女、女方和無過錯方權益的原則進行處理，在條件允許的情況下，將房屋判決給直接撫養子女的一方、女方或者無過錯方。某些特定情形下，還可以將房屋判決給離婚后生活困難的一方。但在不存在適用上述照顧原則情形——如無子女或子女已成年無需照顧，或者已經在除房屋以外的其他財產的分割中體現了照顧子女、女方和無過錯方利益原則時，如當事人雙方經濟條件大致相當，均同意采取競價方式處理房屋所有權歸屬的，人民法院可以召集雙方當事人，以公開競價的方式，由出價高的一方取得該房屋所有權。未能取得房屋所有權的一方，則以房屋競價為基礎，按夫妻雙方對房屋價值分割達成的協議，由取得房屋所有權的一方給予相應補償。如夫妻雙方無法就房屋價值分割達成一致意見，人民法院應當根據案件具體情況，以房屋競價為參照，判決由取得房屋的一方給予另一方相應的補償。
　　需要注意，由于競價是一種最終以誰的出價高由誰獲得標的的歸屬決定方式，無法體現《民法典》所提倡的保護子女、女方和無過錯方權益原則，無法給予需要特別保護的一方以相應的照顧，雖然相對來說比較公平，但考慮到上述情況，其適用也需人民法院嚴格把握。一般來說，在夫妻雙方的經濟水平大致相當的條件下，才可以適用。否則，不利于貫徹《民法典》保護弱勢群體的基本精神。
　　是否采取競價方式確定房屋所有權，并非人民法院可以自行決定的。夫妻雙方對房屋所有權歸屬或價值不能協商一致時，競價方式的采用有兩個不可缺少的條件：（1）雙方均有意取得房屋所有權；（2）雙方均同意競價。這可以視為當事夫妻雙方對為其所有的財產的處分方式的自愿選擇，系其行使處分權的行為。不損害公共利益也不侵害他人利益，人民法院應當準許。
　?。ǘ┮环街鲝埛课菟袡嗟?，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償
　　離婚訴訟中，除了夫妻雙方均對房屋主張所有權的情況外，也不乏只有夫妻其中一方主張所有權，而另一方只要求獲得其應當分得部分相應價款的情況。此時，人民法院首先應當確定房屋價款，以此為基礎，再行確定未主張房屋所有權一方應當獲得的補償數額。
　　本條第2項規定的適用前提，是離婚訴訟夫妻雙方雖同意由一方獲得房屋所有權，但無法對房屋價值達成一致意見。通常，主張房屋所有權的一方希望按照房屋價格的最低數額甚至購房時支付的價款為標準給對方補償，而要求補償的一方則請求對方按照房屋的最高價款即同類房屋在房屋市場的出售價格為標準給予補償，雙方對房屋價值往往存在很大的爭議。為使夫妻在對共有財產房屋的分割上達到利益平衡，就要按照離婚分割財產時的房屋市場價格，對需分割的房屋價值進行市場評估，這也是司法審判實踐中對房屋自身價值最為客觀的判定方法?？紤]到現實生活需要和公平目的，本條規定將由評估機構按市場價格對房屋進行評估作為確定爭議房屋價值的方式?！顿Y產評估法》第2條規定，本法所稱資產評估，是指評估機構及其評估專業人員根據委托對不動產、動產、無形資產、企業價值、資產損失或者其他經濟權益進行評定、估算，并出具評估報告的專業服務行為。第17條規定，評估機構應當依法獨立、客觀、公正地開展業務，建立健全質量控制制度，保證評估報告的客觀、真實、合理。該法通過對評估專業人員、評估機構、評估程序、行業協會、監督管理和法律責任等各方面的規定，規范評估行為，保證評估結果的客觀、公正。相較而言，在離婚訴訟夫妻雙方對房屋價值不能達成一致意見的情況下，由專業且中立的評估機構經過嚴格的評估程序確定房屋價值，繼而由人民法院作為認定應當支付補償數額的參照，比之由人民法院或其他機構酌情確定房屋價值，更加公平、有效，也更利于糾紛的妥善解決。
　　我國曾經歷過較長一段時期的房屋實物配給政策，住房制度改革后，市場上自由流通的商品房和按成本價購買的福利性政策房屋均大量存在。依福利政策購買的房屋的出售價格包含不以購房價款為表現的各種福利因素，購房價款只是成本價的體現。成本價只包括住房的征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區基礎設施建設費、管理費、貸款利息和稅金等，相對于市場價具有很大的優惠。在對以成本價購買的房屋進行分割時，不僅要考慮夫妻購買時所實際支付的房價款，而且還應考慮到夫妻雙方所購房屋中體現的工齡、職務等福利折價以及離婚時的房屋市場價等因素。此時，就更加需要專業評估機構運用專業知識和技能合理確定房屋價值。
　?。ㄈ╇p方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣、變賣房屋，就所得價款進行分割
　　本條第3項對《婚姻法司法解釋（二）》第20條第3項進行增補，規定除拍賣外，變賣也可作為處置爭議房屋的一種方式。2003年《婚姻法司法解釋（二）》制定之時，隨著我國綜合國力、人民生活水平的不斷提高，商品房市場的迅猛發展以及經濟適用房建設的規?；l展，人們對居住房屋的標準較以往有了更高的要求。而以往的房屋建筑設計，特別是福利性政策的房屋在諸多方面已不能滿足人們的居住要求。由此引發一些離婚訴訟分割共同財產過程中，當事人雙方對婚姻關系存續期間購買的房屋特別是福利性房屋都不愿意主張所有權，而是想取得一定的房價款補償后再另行選擇購買房屋的情況。人民法院不能以照顧子女或者女方利益原則為依據，強行判決將房屋所有權給一方并由其給予對方一定補償而導致其利益受損。該解釋最終采納了多數觀點，規定在離婚當事人雙方對共同所有的房屋均不主張房屋所有權而要求分得相應房價款的，當事人或者人民法院可以委托拍賣機構對該房屋依法進行拍賣，以房屋拍賣所得價款扣除拍賣所需費用后，作為夫妻共同財產進行分割。對于拍賣，《拍賣法》在標的、程序、委托和公告等各方面都作出了嚴格的規定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》也規定，人民法院拍賣被執行人財產，應當委托具有相應資質的拍賣機構進行，并對拍賣機構的拍賣進行監督，但法律、司法解釋另有規定的除外。拍賣不動產或者其他財產權的，應當在拍賣15日前公告，等等。這些關于拍賣程序、機構選擇和拍賣監督的規定，雖保證了拍賣的權威性，但也一定程度上導致了流程相對煩瑣、成本消耗更大的結果。增加變賣的處理方式，可以既解決這一問題，又充分尊重當事人的意思自治。從實踐來看，一方面，變賣的程序要簡于拍賣，能夠更快地達成將房屋轉換為貨幣的目的；另一方面，拍賣、變賣兩種處置方式并舉，能夠讓當事人和人民法院視情況采取更加有利于糾紛解決的方式，對于提高糾紛解決效率不無好處。

【審判實踐中應注意的問題】

　　1.《民法典》第1087條將照顧子女、女方和無過錯方權益作為離婚夫妻共同財產分割的基本原則，人民法院根據本條規定對房屋的歸屬和價值進行認定時，在競價、評估后補償或拍賣、變賣的基礎上，也不能忽略財產分割基本原則，切實保護子女、女方和無過錯方權益。
　　2.雖然以競價方式確定房屋所有權在夫妻雙方經濟條件大致相當的情況下更為公平，但競價并非只能以夫妻雙方經濟條件大致相當為前提。雙方經濟條件有一定差距，但均同意通過競價決定房屋所有權的，人民法院沒有理由不予準許。如夫妻雙方對競價后的價值分割補償不能協商達成一致的，人民法院在確定對未取得房屋所有權一方的補償數額時，也應當以照顧子女、女方和無過錯方權益為原則，合理確定補償數額。
　　3.人民法院適用本條規定時，委托估價機構或者估價事務所進行房地產估價的估價費，或委托拍賣機構進行拍賣的傭金等支出價款，應當由當事人按照分割房屋價值的比例分擔。

黑龍江馬罡律師事務所主任，法學學士學位，高級律師職稱，牡丹江律師協會理事，牡丹江優秀律師，省律協文體事務委員，黑龍江省維護婦女兒童權益先進，全國維護婦女兒童權益先進個人，巾幗維權志愿者，律師獎勵與懲戒委員會委員，刑事業務專業委員會委員，牡丹江市仲裁委委員，牡丹江勞動人事兼職仲裁員，醫療調解委員會委員，消協律師服務團律師，寧安市人民政府法律顧問，中國農工黨黨員，法學會會員，牡丹江市扶殘助殘先進個人, 牡丹江市檢察院人民監督員，政協委員，牡丹江最美政法衛士.

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